Kalau Anda punya properti, bisa disewakan, (serviced apartment misalnya) yieldnya tinggi, mau ga?
Anda beli sebuah apartemen Rp. 1.000.000.000,- Setiap tahun tersewa sebesar Rp. 60.000.000,- (ini 5 juta per bulan, bisa buat nyicil properti lain lhoo) Artinya yield Anda: 60.000.000 / 1.000.000.000 = 6% p.a. (kalau rumah, biasanya yieldnya 1.5% sampai 2%) Eits, ternyata aja pajak sewa properti lho 20%. Artinya yield Anda: (60.000.000 x 80%) / 1.000.000.000 = 4.8% Eits, biaya broker / agen properti Anda? 5%. Wow, lebih rendah dari 4.8% dong… Itung – itung, jadinya: 60.000.000 juta kurangi 20%, kurangi 5%, dibagi 1 M = 4.5%. Lumayan lah, lebih rendah dari deposito, tapi nilai properti Anda naik setiap tahunnya:) Berbeda dengan Deposito, mungkin bunga 6% p.a sebelum pajak, tapi nilai pokok investasi Anda tidak naik. Berbeda dengan Obligasi, mungkin bunga (kupon) 10% p.a sebelum pajak, tapi nilai pokok investasi Anda tidak naik. — PELUANG ANDA di pasar saham ketika turun seperti ini — Ada 2 peluang bagi teman – teman ketika harga saham turun terus. Ini adalah peluang yah, jangan dianggap sebagai ancaman, selama Anda menjalankan trading plan dengan jelas dan disiplin, maka penurunan adalah P.E.L.U.A.N.G.
- Peluang 1: Cari saham yang sudah mencapai bottom, tunggu mulai bottom reversal, beli ketika nantinya di awal rally. Jangan nebak – nebak bottom, karena biasanya Anda bonyok.
- Peluang 2: Ibaratkan beli saham seperti beli properti sewa di atas tadi. Kok bisa? Ini bisa jadi angsa bertelur emas Anda, passive income Anda.
Oke, karena peluang 1 itu udah banyak yang lakukan, kita tidak bahas itu sekarang. Toh market lagi turun. Ngapain beli saham yang sedang downtrend. Mari kita bahas peluang 2. Yuk kita comparasi apple-to-apple dengan properti sewa di atas, yang berikan gross yield 6% per tahun. Asumsinya:
- Tentunya perusahaan ini punya kinerja keuangan yang solid.
- Perusahaan ini rutin bagi deviden setiap tahun.
- Dividend Payout ratio perusahaan ini konsisten.
Misalnya, ada sebuah perusahaan, kita lihat data laporan keuangan tahun 2017 kemarin, membagikan deviden per lembar saham 100. Anda lihat bahwa laba perusahaan ini stabil naik dari tahun ke tahun. Dividend Payout Ratio-nya stabil di kisaran 40%. Ini artinya 3 asumsi di atas terpenuhi yah. Jangan cari perusahaan yang baru bagi deviden, tapi 5 tahun sebelumnya tidak bagi deviden. no no no. Cari yang konsisten.
Berapa Dividend Yield Anda? Nah, misalnya, harga saham DVDN turun, dari 2200 ke 2000. Dengan Anda beli di 2000, dalam 1 tahun kedepan estimasi deviden per lembar (anggap sama), di Rp. 100,-, maka gross yield Anda = 100 / 2000 = 5% p.a. Eits, pajak deviden itu 10%, jadi net yield Anda (100 x 90%) / 2000 = 4.5%. (sama kayak nett yield Anda di properti di atas bukan?) Jadi, jika Anda beli sahamnya senilai kalau Anda beli apartemen (seperti contoh di atas), Rp. 1.000.000.000,-, maka per tahun Anda dapat deviden 4.5% sebesar Rp. 45.000.000,- atau Rp. 3.750.000,- / bulan. Mayan bisa cicil mobil gratis tuh.
Berapa target harga beli saham Anda?Ah 4.5% ga menarik. Nah, ini dia. Karena harga saham sedang downtrend, Anda bisa hitung khan, harus di harga berapa Anda beli, agar nett Dividend Yield Anda ((misalkan) 6%. (ini angka yang bisa variatif bagi setiap orang. Ada yang puas dapat 5%, ada yang 10% ga cukup per tahun) 6% itu setelah pajak deviden 10%. Artinya gross yield harus (100 / 90) * 6% = 6.67%. Harga saham DVDN harus turun sampai ke berapa hingga layak dibeli karena dapat memenuhi target yield tahunan Anda? Target price = Deviden / Yield = 100 / 6.67% = 1.500. Artinya untuk Anda buy & Hold saham ini mengandalkan deviden, Anda harus beli di harga maksimal 1500 / lembar agar target yield Anda tercapai.
Bagaimana kalau harga terus turun??? Bagaimana jika Harga turun terus sampai 1400? Bagus dong? di 1500 saham net yield Anda 6%, kalau 1400, net yield semakin tinggi bukan? mencapai 6.4%. Jika orientasi Anda investasi jangka panjang seperti ini, dengan asumsi kinerja perusahaan stabil, hanya harga saham yang turun, maka semakin harga turun semakin Anda beli, karena yield akan semakin menjulang tinggi.
Bagaimana jika harga tidak turun – turun mencapai target? Bagaimana jika harga tidak turun – turun, hanya sampai ke 1800? Maka pembelian saham yang dilakukan bukan atas dasar dividend yield (peluang 2), namun untuk capital gain (peluang 1). Pastikan Anda memiliki strategi beli yang tepat untuk transaksi ini. Semoga penjelasan ini dapat memberikan gambaran mengenai 2 peluang besar Anda ketika market sedang bearish. Anda bisa simak videonya di Youtube channel kami berikut ya:
OK, Anda sudah tahu berapa potensi yield tahunan Anda. Katakan 6% per tahun. Anda ingin jadi full time trader? Hmm, ga menarik. Lebih menarik dapat telur emas dari investasi Anda bukan? Investasi Anda mendapat yield 6% per tahun, ini margin of safety Anda lho. Mau ke berapapun harga sahamnya, anda dapat 6% per tahun. Kita belum hitung keuntungan dari capital gain lho. Bisa jauh lebih tinggi dari sekedar 6% per tahun bukan? Biaya hidup bulanan Anda Rp. 10.000.000,- / bulan. Per tahun menjadi Rp. 120.000.000.000,-. Jika Anda menemukan saham yang memberikan dividend yield 6% nett dengan deviden dibagikan konsisten, artinya Anda butuh modal = Rp. 120.000.000,- / 6% = Rp. 2.000.000.000,- Jadi Anda perlu:
- Temukan saham tersebut, angas bertelur emas tersebut, Umumnya di saham bluechip yang undervalue. Cek ciri – ciri saham bluechip disini.
- Siapkan modalnya. Untuk siapkan modal tadi, bisa dengan bekerja lebih giat mendapat bonus lebih besar, giat melakukan ekspansi usaha Anda yang sudah berjalan, menikah dengan yang lebih mapan (hehe), atau mencoba peluang di pasar saham dengan momentum trading, yang berbasis trend tentunya yah. (simak: systematic trading management for Mega profit)
Coba pikirkan…Jika Anda sudah punya angsa bertelur emas, apakah layak Anda jual? Atau anda hold seumur hidup Anda? . The choice is yours. Do your homework to find that goose:)
